بررسی وضعیت اجاره مسکن در تهران در پاییز ۱۳۹۹

سطح قیمت میانگین مسکن در پایتخت با وجود رکورد بازار افزایش یافته است. اجاره‌بها نیز سیر صعودی خود را حفظ کرده. برای کارگران و دیگر قشرهای کم‌درآمد زندگی در تهران به قیمت کاستن شدید از هزینه‌های دیگر زندگی برای پرداخت اجاره سرپناه تمام می‌شود.

عطاءالله ۴۸ ساله که سرپرست یک خانوار ۵ نفره است و با حقوق کارگری روزگار خود را می‌گذراند، در یکی از مناطق جنوب غرب تهران زندگی می‌کند. او می‌گوید: «حدود ۲۵ سال است که از لرستان به تهران آمده‌ایم و در تمام این مدت مستأجر بوده‌ایم. در تمام این سالها به سختی نیازهای معیشتی خانواده را تأمین می‌کردم. البته ۲ تن از فرزندانم نیز کارگری می‌کنند‌ و کمک خرج خانه هستند. امسال به خاطر مشکلات مالی و گرانی مسکن، توان پرداخت اجاره، حتی در جنوبی‌ترین مناطق تهران را هم نداریم و به ناچار باید به دیار خودمان برگردیم.»

نگاهی به آمار

طبق آمارهای رسمی، بیش از ۳۰ درصد از جمعیت خانوارهای ایران اجاره‌نشین هستند. این رقم در کلانشهر تهران به ۴۴ درصد می‌رسد. افزایش نرخ تورم، مشکلات اقتصادی افسارگسیخته، بی‌توجهی دولت به بازار مسکن و عدم اتخاذ سیاست‌های حمایتی از مستأجران، وضعیتی را سبب شده که اجاره‌نشینی، و نه خرید خانه، در تهران به یک رؤیا برای بسیاری از مردم بدل شود.

طی دو دهه اخیر، گرچه نرخ تورم در کشور طبق آمارهای رسمی بین ارقام ۱۰,۷ تا حداکثر ۴۹,۵ درصد متغیر بوده، اما در برخی کالاهای سرمایه‌ای نظیر طلا، سکه و مسکن، شاهد رشد چند صد درصدی نرخ‌ها بوده‌ایم. قیمت مسکن در شهر تهران، به عنوان بزرگترین و البته مهمترین خرید سبد کالای خانوار، طی ۲۹ سال گذشته، یعنی از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۹، رشد چشمگیری داشته و بین ۷۲ برابر (در مرکز شهر) تا ۱۳۷ برابر (در شمال شهر) متغیر بوده است. با این حال در پاییز ۱۳۹۹ بازار مسکن در تهران با دو اتفاق مهم و بی‌سابقه مواجه شد‌. اول آنکه نتایج استخراج «داده‌های اولیه» از سامانه رهگیری نشان می‌دهد حجم معاملات خرید آپارتمان در ماه گذشته به کمترین میزان طی دست‌کم ۷ سال گذشته رسید. در کارنامه آماری املاک تهران (اطلاعات در دسترس)، سقوط فروش ماهانه به نزدیک ۲۰۰۰ واحد - به جز ماه تقریبا تعطیل فروردین ۱۳۹۹ - سابقه نداشته است. همینطور میزان معاملات مسکن در آذر ۱۳۹۹ نسبت به آذر ۱۳۹۸، کاهش ۷۷ درصدی داشته است.

اتفاق دوم اما افزایش سطح قیمت میانگین مسکن در پایتخت، با وجود رکورد بازار بود. در آذر ۱۳۹۹، سطح قیمت میانگین مسکن در تهران، از مترمربعی ۲۸ میلیون تومان عبور کرد.

این رقم، تنها برای خرید یک متر مربع در کلانشهر تهران، معادل ۱۰ ماه حقوق یک کارگر است. به عبارتی یک کارگر برای خرید یک خانه کوچک ۴۰ متری در مرکز پایتخت، (البته با فرض ثابت بودن قیمت مسکن در سال‌های آینده) باید حداقل به مدت ۳۰ سال تمام حقوقش را پس‌انداز کند! این در حالی‌ست که نباید فراموش کرد آبان‌ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران به ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸,۲ درصد و نسبت به ماه قبل ۱,۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری در آبان‌ماه امسال نشان دهنده رشدی معادل ۲۸,۷ و ۳۱,۹ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. این وضعیت، پرده‌ از واقعیتی بر می‌دارد که امروز بسیاری از مردم در تهران و شهرستان‌ها با آن روبرو هستند.

تناسبی که مدام به هم می‌خورد: دستمزد و اجاره‌بها

هر روز سفره بخش بیشتری از مردم، که غالبا مستأجر هستند، تنگ‌تر می‌شود و با افزایش مداوم نرخ ارز، موجر نیز هر سال اجاره بهای بیشتری را طلب می‌کند. طبق آمارهای رسمی که امسال منتشر شد، قسمت عمده‌ٴ درآمد خانوار کارگری صرف هزینه مسکن می‌شود. با توجه به میزان مصوب شده برای حداقل حقوق دستمزد کارگران توسط شورای عالی کار، نسبت این هزینه هر سال بیشتر از سال قبل می‌شود. این روند باعث می‌شود سهم هزینه‌های روزانه خانوارهای محروم و حاشیه‌نشین کاهش یافته و همین مسئله معیشت آنان را بیش از پیش در تنگنا قرار می‌دهد.

حسن، کارگر ۵۰ ساله که پدر یک خانواده ۶ نفری در شرق تهران است می‌گوید دستمزدش در ماه ۲ میلیون و دویست هزار تومان است که آن‌هم نامرتب پرداخت می‌شود. او می‌گوید بیش از نیمی از این دستمزد، صرف اجاره خانه کوچک ۴۵ متری‌شان می‌شود و آنچه باقی می‌ماند را خرج ضروریات زندگی می‌کند. حسن می‌گوید افزایش روزافزون قیمت مواد غذایی، باعث شده تا آنان قید خرید گوشت، مرغ و سایر محصولات پروتئینی را بزنند تا بتوانند حداقل «اجاره خانه» را بپردازند. از ۴ فرزند حسن، ۲ نفرشان محصل هستند. با توجه به رشد ویروس کرونا، و برقراری سیستم آنلاین آموزشی در کشور، امروز دیگر خرید مداد و دفتر و پاک‌کن جزو لوازم‌التحریر موردنیاز دانش‌آموزان محسوب نمی‌شود، بلکه آنان باید از «تبلت» برای آموزش‌گیری، استفاده کنند. حسن می‌گوید برای خرید تبلت و سایر کالاهای ضروری، ناچار به قرض گرفتن شده و حالا در برگرداندن قرض‌اش به مشکل خورده است.

در ایران به گفته کارشناسان بازار مسکن، هرچه قیمت مسکن بالاتر رود قیمت اجاره هم افزایش پیدا می‌کند. با افزایش نرخ ارز در بازار هم قیمت‌ها بالا می‌روند و چون در بازار مسکن عرضه کمتر از تقاضا است منجر به افزایش چشمگیر قیمت‌ها می‌شود. به دلیل افزایش ناگهانی قیمت‌ها قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است. افرادی که از قبل مالک بودند با افزایش رشد غیرمنطقی مسکن همراه می‌شوند و اقشار محروم جامعه که فاقد مالکیت هستند فقیرتر می‌شوند. یکی از تبعات افزایش اجاره‌بها، رشد حاشیه‌نشینی‌ست که دولت از آن به عنوان «بد مسکنی» یاد می‌کند.

طاهره، زنی‌ست حدوداً ۴۰ تا ۴۵ ساله. همسرش در زندان است و با دو فرزندش در یک زیر زمین ۲۵ متری سلول‌مانند، در حاشیه جنوب‌غربی تهران زندگی می‌کند. او می‌گوید افزایش اجاره‌بها، مشکلات معیشتی و لزوم تأمین خواسته‌های اولیه خانواده، باعث شده تا دو سال پیش از یک خانهٴ ۴۵ متری در محلهٔ نواب در غرب تهران به یک خانهٴ کوچک‌تر در حاشیه تهران روی بیاورند. طاهره بیان می‌کند که برای اجارهٴ این خانهٴ زیرزمینی کوچک باید ماهی ۵۵۰ هزار تومان بپردازد و اگر صاحب‌خانه آخر امسال بخواهد اجاره را بیشتر کند، مجبور به زندگی در جایی کوچک‌تر و ارزانتر است.

بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحد‌های مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهر‌های دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها ۱۵ درصد تعیین شد. این در حالی است که این قانون در کمتر موردی بین مالک و مستأجر رعایت شده است. در شرایطی که دولت همواره از اثربخش بودن این قانون در حمایت از مستأجران صحبت می‌کند، آمارها نشان می‌دهد متوسط اجاره ماهانه واحد ۵۰ متری در تهران، ۳,۲ میلیون تومان شده است.

حاشیه‌نشینی و بدمسکنی

عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۶ از وجود ۱۹ میلیون شهروند «بدمسکن» در کشور خبر داده و در توضیح این عبارت به زندگی هشت میلیون نفر در بافت فرسوده شهری و ۱۱ میلیون نفر در حاشیه شهرها اشاره کرده بود. آماری که محمدرضا محبوب‌فر، عضو انجمن آمایش سرزمین ایران، آن را بیشتر می‌داند و معتقد است که در حال حاضر ۴۵ درصد جمعیت کشور، یعنی معادل حدود ۳۸ میلیون نفر، حاشیه‌نشین و بدمسکن هستند.

این در حالی‌ست که عبدالرضا گلپایگانی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران چندی پیش از وجود ۲ میلیون حاشیه‌نشین و بدمسکن تنها در شهر تهران خبر داده بود. برخی کارشناسان حوزه مسکن معتقدند برنامه دولت برای مشکل مسکن نه حل مسئله «دسترسی به مسکن برای اقشار کم‌درآمد» بلکه «رونق دادن بازار سوداگرانه مسکن» و «جبران ضرر قشر منفعت‌جوی بورژوازی مستغلات» است.

وضع دانشجویان

تهران، به دلایل متعددی از جمله وجود تعداد زیادی دانشگاه، امکانات بیشتر و بازار کار گسترده‌تر هرساله مقصد آن دسته از جوانانی‌ست که به دنبال پیشرفت از طریق قبولی در دانشگاه‌های پایتخت هستند. طبق آمارها، حدود نیم میلیون نفر در تهران دانشجو هستند که از این تعداد نزدیک به ۲۰۰ هزار نفر، دانشجویانی هستند که از شهرهای مختلف به تحصیل به پایتخت می‌آیند.

واگذاری بسیاری از خوابگاه‌‌ها به بخش خصوصی باعث افزایش شهریه آن شده و به همراه دلایلی دیگر، سبب می‌شود تا بسیاری از دانشجویان دانشگاه‌های دولتی، اجاره خانه را به ماندن در خوابگاه ترجیح دهند. البته این نکته را هم باید افزود که اکثریت غالب دانشگاه‌های تهران، خوابگاه ندارند و دانشجویان می‌بایست خود، محل سکونت‌شان را انتخاب کنند. گرانی مسکن و افزایش اجاره‌بها، باعث شده تا بسیاری از دانشجویان نیز در نواحی حاشیه‌ای تهران مستقر شوند. روح‌الله و علی دو تن از این دانشجویانند. آنان که با رتبه‌های خوب در یکی از بهترین دانشگاه‌های ایران قبول شده‌اند، می‌گویند در سال اول خانه‌ای در خیابان آزادی و نزدیک به دانشگاه را برای سکونت انتخاب کردند اما در سال بعد به‌دلیل افزایش اجاره‌بها و مشکلات معیشتی، ناچار شدند برای ادامه بقا به یکی از مناطق حاشیه‌ای جنوب تهران روی بیاورند. این دو تأکید دارند که بسیاری از هم‌دانشگاهی‌های‌ آنان هم شرایط مشابهی داشته‌اند و برخی حتی مجبور شدند سکونت در خارج از محدوده شهری تهران را انتخاب کنند. این دو می‌گویند تا سال پیش برای گذران زندگی، در کنار درس خواندن، کار هم می‌کردند اما در یکسال اخیر به‌دلیل گسترش ویروس کرونا در کشور و تعطیلی و ورشکستگی بسیاری از واحدهای شغلی، بیکار شده‌اند. آنان می‌گویند که در صورت ادامه این شرایط ممکن است ناچار به انصراف از دانشگاه و برگشت به شهرهایشان باشند.

پیش‌بینی وخامت اوضاع

کارشناسان بازار مسکن پیش‌بینی کرده‌اند به دلیل تبعات ناشی از شیوع کرونا، افزایش تورم در ایران سیر صعودی خواهد داشت و اجاره بها در شهرهای مختلف ایران افزایش پیدا می‌کند. این میزان افزایش در کلان شهرهای ایران فشار مضاعفی بر خانواده‌های اجاره‌نشین وارد می‌کند. به دلیل شیوع کرونا قیمت اجاره بها با وجود مشکلات اقتصادی افزایش پیدا کرده است و مشاوران املاک همچنان به افزایش نرخ‌ها ادامه می‌دهند.

ایران در بین ۱۰۶ کشور جهان از لحاظ دسترسی خانوار به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد شرایط مطلوبی ندارد و در رتبه هفتم جهان است و شهر تهران نیز در بین ۴۵۸ شهر، رتبه پنجم جهان را دارد.

یکی از شعارهای انقلاب ۵۷ «نان، مسکن، آزادی» بود و آیت‌الله خمینی وعده داده بود که ایرانیان را به مقام انسانیت می‌رساند، اما امروز نه نان، نه آزادی و نه حتی مسکن، هیچ‌یک نصیب مردم نشده است.

از همین نویسنده